0、16和52说明了狂野和情绪化的农田市场。2020年，爱荷华州没有一个农场的售价超过每英亩2万美元。2021年，有16个农场越过了这一门槛。今年截至10月，已经有50多个农场(每月至少一个)以每英亩2万美元以上的价格出售。
爱荷华评估公司副总裁吉姆·罗瑟米奇说:“每次我认为房价已经达到峰值，我们就会创下新的纪录。”“这种每英亩2万美元的销售过去只发生在爱荷华州西北部。现在它们可能发生在任何地方。”
美国农田价值在过去两年中上涨了23%。这是怎么发生的?未来会怎样?让我们来看看你最宝贵的资产是什么。
我们是怎么走到这一步的?
根据《农场杂志》对美国农场经理和农村估价师协会(AFSMRA) 160多名成员的调查，这两年的农田价值牛市是由一系列因素造成的。这些因素包括:
- 商品价格高，农民收入高
- 耕地供应不足
- 低利率(直到最近)
- 来自农民和投资者的高买家需求
耕地的供需方程式已经发生了变化。在过去的几年里，低供应与较弱但充足的需求相匹配，因此价格得到了支撑，并在一定程度上保持稳定。从2021年开始，大宗商品价格上涨和投资者兴趣增加了需求，供应也随之增加。
近一半的ASFMRA成员报告称，在过去两年中，他们所在地区的销量大幅增长。
Schrader房地产和拍卖公司总裁R.D. Schrader说，由于其“安全港”的地位，农田已经发展成为一种资产类别。
施瑞德说:“当美国其他经济领域都在苦苦挣扎时，农业及其在世界经济中的重要性却格外突出，吸引了各种规模投资者的注意。”“虽然运营商仍然是农田市场的主要买家，但在适当时机进行投资的观望资金数量已经永远改变了农田市场。”
Schrader说，在过去的两次经济衰退中，农田的表现一直优于股市:
- 在2000年至2002年的互联网泡沫期间，标准普尔500指数下跌了44%。与此同时，行作物的耕地收益增长了18%。
- 在2007年至2009年的金融危机期间，标准普尔500指数下跌了46%。与此同时，行作物的耕地收益增加了26%。
投资者是否正在从农田这块蛋糕中分得更大的一块?
赫兹房地产服务公司总裁道格·亨斯利说，农民仍然会买下十分之七的农场。
他说:“市场上大约有10%到20%的人是当地和非当地的土地所有者，他们不自己耕种，包括律师、会计师、企业主、教师等。”
people Company总裁史蒂夫•布鲁尔(Steve Bruere)表示，过去5年，耕地市场最大的变化之一是人们接受了耕地作为一种资产类别。
他表示:“投资者的胃口很大，兴趣也很大，他们将农田视为投资组合中的一项金融资产。”
“有一整套拥有外部资本的买家，他们把农田视为通胀对冲工具。”
农民怎么能支付这么高的价格呢?
农民们有汉斯莱所说的干粉。他们已经从拥有的土地中积累了资产，并利用这些资产来扣动扳机，购买更多的土地。
National Land Realty总裁贾森•伯贝奇(Ja-son Burbage)补充说，当利率较低时，农民将为购买农田提供更大比例的融资。利率上升正在改变这一策略。
他说:“现在，他们只是投入更多现金，融资更少。”
高利率会拖累房价吗?
亨斯利说，住宅和商业市场将比农田市场更早感受到利率上升manbetx万博体育英超的压力。
他说:“如今，生产型农业在财务上是健康的。”“我们有很多农民和土地所有者正在获得更多的土地，而不是借钱。因此，利率会对市场产生影响，但对农田价格产生直接影响的速度可能会慢一些。”
发展在市场中扮演什么角色?
Farmers National Company房地产业务高级副总裁保罗•沙德格(Paul Schadegg)说，目前人们有强烈的愿望搬到更多的农村地区，这可能会延伸到未开发的土地。
他说:“在一些地区，我们看到开发压力推动销售价值高于农业市场价值。”
在许多情况下，利率上升对商业开发的影响更大，罗瑟米奇表示:“新建筑正在放缓，因此我们没有那么多1031位买家。”
Landmark Ag Capital的老板乔治·贝尔德(George Baird)说，可再生能源的发展也在影响农田价值。
他说:“在过去的一年里，太阳能项目占据了我15%到20%的时间——从出售太阳能地皮到从事太阳能租赁工作。”“一些客户拿着他们从太阳能项目中获得的资金，对其他房产进行了1031置换。”
价值观将何去何从?
导致耕地价格上涨的任何因素的变化都可能导致逆转。“利率的提高和商品市场的好转将对土地价值产生巨大影响，”Schadegg说。manbetx万博体育英超
在如此多的记录之后，罗瑟米奇预测价格将会强劲，但会趋于平稳，并在供需之间找到平衡。
他表示:“从现在到12月中旬，将会有大量拍卖。”“我们将观察市场如何吸收额外的土地面积。市场将经受考验，但我认为它将安然无恙。”
“土地与通胀的历史正相关性与利率上升带来的下行压力之间的角力将会很有趣，”施拉德补充道。“和所有市场一样，农田也会出现下行。manbetx万博体育英超但由于投资者的兴趣很高，上世纪80年代的农田市场经验变得不太可能，因为投资者与每年的农业收入波动关系不大。我们具备了一个充满活力的市场的条件。”
你对农民购买土地有什么建议?
“我们预计利率在7%左右，”布鲁尔说。但是，在爱荷华州，农田的现金回报率接近2.5%。如果你以7%的利率借钱，而收回2.5%，这一数学计算就不太管用了。”
布鲁尔说，由于价格在每英亩1.5万美元到2万美元以上，买家在玩一场高风险的游戏。
“如果你在这些层面上错了，那你就真的错了，”他说。“一个老男孩告诉我，‘买农田的时候就是有人想卖的时候。但高房价会让更多土地进入市场。我担心人们是否会根据短期信息做出长期决定。谨慎的做法是，不要把眼光放在今天的环境上。”
